El contrato de alquiler ha vencido y el inquilino sigue en casa. Para ese escenario existe el desahucio por finalización de contrato, también llamado desahucio por expiración del plazo contractual: la vía judicial que recupera la posesión cuando el contrato de arrendamiento ha llegado a su fin y el arrendatario no devuelve el inmueble. No hay impago de por medio, no se discute la renta; lo único que ha pasado es que el plazo se agotó y la persona se queda. En esta guía verás cuándo termina de verdad un contrato de alquiler, qué es la tácita reconducción que tantos propietarios sufren sin saberlo, cómo discurre el juicio de desahucio tras la reforma de 2025 y cuánto se tarda en recuperar la vivienda.
- Qué es el desahucio por finalización de contrato
- Cuándo finaliza el contrato de alquiler
- La tácita reconducción: el error que reactiva el alquiler
- El burofax: dejar constancia y cerrar la puerta a la prórroga
- Cómo es el procedimiento de desahucio por finalización de contrato paso a paso
- Diferencias con el desahucio por impago de rentas
- Cuánto tarda recuperar la vivienda
Qué es el desahucio por finalización de contrato
El desahucio por finalización de contrato es el proceso de desahucio que permite al arrendador pedir el desahucio y recuperar el inmueble cuando el contrato de alquiler ha expirado y el inquilino no se marcha. Se tramita como juicio verbal, al amparo del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que reserva esta vía para las demandas de recuperación de una finca por expiración legal o contractual del plazo.
La idea de fondo es sencilla: el arrendatario tuvo un título perfectamente válido, su contrato, pero ese título caducó. Una vez agotado el plazo y sus prórrogas, su permanencia deja de tener amparo y el propietario puede reclamar de nuevo la posesión de la vivienda.
Conviene no confundir esta figura con otras dos. Si nunca hubo contrato y la persona ocupaba por mera tolerancia, lo que procede es el desahucio por precario, no el de finalización de plazo. Y si el problema es que el inquilino dejó de pagar, hablamos de desahucio por impago, con reglas propias que veremos más abajo.
| Situación | ¿Hubo contrato? | ¿Se paga renta? | Vía judicial |
| Finalización de contrato | Sí, y ya venció | Sí, al corriente | Juicio verbal por expiración del plazo |
| Desahucio por precario | No, solo tolerancia | No | Juicio verbal por precario |
| Desahucio por impago | Sí, vigente | No, deja de pagar | Juicio verbal por impago |
Cuándo finaliza el contrato de alquiler
Aquí está el primer error que pagan caro muchos arrendadores: dar por terminado el contrato en la fecha que pone el papel. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) impone a la duración del contrato de arrendamiento unos plazos mínimos que se superponen a lo pactado, de modo que la duración inicial que firmaste casi nunca coincide con la fecha en que termina el contrato de arrendamiento a efectos de recuperar el piso.
Prórrogas obligatorias y duración mínima
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, el contrato se prorroga de forma obligatoria hasta alcanzar una duración mínima, aunque hayas firmado por menos tiempo. Estas prórrogas obligatorias funcionan a favor del inquilino, que decide si continúa o no:
| Arrendador | Duración mínima (prórroga obligatoria) |
| Persona física | 5 años |
| Persona jurídica (sociedad) | 7 años |
Es decir, un contrato firmado «por un año» se va prorrogando año a año, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a ese suelo de cinco o siete años. Solo cuando se agota ese periodo puedes oponerte de verdad a la continuación. Puedes consultar el texto completo en la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el BOE.
Cómo y cuándo avisar de que no renuevas
Llegado el final de la duración mínima, el contrato todavía puede entrar en una nueva prórroga si nadie dice nada. Para cortarlo a tiempo hay que avisar a la otra parte con antelación:
- El arrendador debe avisar de que no renueva con al menos 4 meses de antelación.
- El arrendatario, con al menos 2 meses.
Si dejas pasar esa ventana sin notificar nada, el contrato se prorroga hasta tres años más. Y si tampoco actúas cuando llega la fecha de finalización pactada, te expones a algo peor: la tácita reconducción.
La tácita reconducción: el error que reactiva el alquiler
La tácita reconducción es el mecanismo por el que un contrato ya vencido vuelve a nacer sin que nadie firme nada. Lo regula el artículo 1566 del Código Civil: si terminado el contrato el arrendatario permanece quince días disfrutando del inmueble con la aquiescencia del arrendador, se entiende que hay un nuevo arrendamiento.
Dicho de otro modo: si tu contrato finaliza, el inquilino se queda y tú no haces nada (ni reclamas, ni te opones, ni dejas constancia), la ley interpreta que consientes. Y ese silencio te genera un contrato nuevo, con los plazos del artículo 1581 del Código Civil según cómo se pagara la renta (por meses, si era mensual).
Es la trampa más habitual y la que vemos repetirse en el despacho. Finalizado el contrato, el propietario cree que «ya caducó» y se confía, mientras el plazo de quince días corre en su contra. Por eso la fecha de finalización no se gestiona dejando pasar el tiempo, sino dejando constancia expresa de que no consientes la continuación.
El burofax: dejar constancia y cerrar la puerta a la prórroga
La herramienta para evitar la tácita reconducción es el burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Con él comunicas al inquilino, en una fecha indiscutible, que el contrato finaliza y que debe entregar la vivienda. Cumple varias funciones a la vez:
- Demuestra que te opusiste a la continuación dentro de plazo, lo que bloquea la tácita reconducción.
- Fija la fecha de finalización a partir de la cual la ocupación deja de estar consentida.
- Sirve como requerimiento previo de entrega del inmueble.
Guarda el justificante y el contenido sellado por Correos. Ese documento será una de tus pruebas centrales si el asunto acaba en el juzgado, porque acredita la voluntad clara de no renovar y el momento exacto en que la manifestaste.
Cómo es el procedimiento de desahucio por finalización de contrato paso a paso
Si el inquilino no se va pese al requerimiento, toca acudir al juzgado. El procedimiento de desahucio por finalización de contrato se sustancia por los trámites del juicio verbal ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble, y persigue recuperar la posesión del inmueble.
- MASC previo: intento de acuerdo obligatorio antes de demandar (desde 2025).
- Demanda: se interpone con el contrato y la prueba de la finalización.
- Traslado al inquilino: puede oponerse, desalojar o dejar pasar el plazo de 10 días hábiles.
- Vista: solo se celebra si hay oposición o el juez la estima necesaria.
- Sentencia y lanzamiento: se fija la fecha de desalojo forzoso. El proceso completo suele durar de 6 a 12 meses.
El MASC obligatorio antes de demandar
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el 3 de abril de 2025, no se puede presentar la demanda sin haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La demanda tiene que acompañar el documento que acredite ese intento; de lo contrario, el juzgado la inadmite. En la práctica, un burofax bien planteado encaja en esta fase previa y avanza camino.
La demanda de juicio verbal
Superada la fase previa toca interponer la demanda de desahucio por expiración del plazo, que debe identificar con precisión la finca y aportar el contrato de arrendamiento junto con la prueba de su finalización (el burofax, las comunicaciones de no renovación). Un detalle útil: en este mismo procedimiento puedes acumular la reclamación de rentas y cantidades que el inquilino adeude hasta la entrega, conforme al artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cerrar bien la demanda desde el inicio con un abogado de desahucio por fin de contrato en Murcia evita inadmisiones y repeticiones de trámite.
Contestación, plazo de diez días y vista
Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia da traslado al demandado, que dispone de un plazo de diez días hábiles para oponerse. Frente a una finalización de contrato acreditada, su margen es estrecho: tendría que demostrar que el contrato sigue vigente, que opera una prórroga obligatoria todavía no agotada o que se consintió una tácita reconducción. Solo se celebra vista si alguna parte la solicita o el juez la considera necesaria.
Sentencia y lanzamiento
Estimada la demanda, la sentencia fija la fecha de lanzamiento, esto es, el desalojo forzoso del ocupante. En los procesos de desahucio el señalamiento del lanzamiento se hace ya en la fase inicial, lo que agiliza la recuperación efectiva de la vivienda una vez dictada la resolución.
Diferencias con el desahucio por impago de rentas
El desahucio por falta de pago (o desahucio por impago) y el de finalización de contrato comparten la vía del juicio verbal, pero responden a causas distintas. En el de impago el problema es la falta de pago de la renta; en el de finalización, el contrato simplemente se agotó, con independencia de que el inquilino esté al corriente.
| Concepto | Finalización de contrato | Impago de rentas |
| Causa | El plazo se agotó | El inquilino deja de pagar |
| ¿Cabe enervación? | No, no hay deuda que pagar | Sí, pagando lo debido |
| Qué se reclama | La devolución del inmueble | El inmueble y las rentas |
La diferencia más relevante es la enervación. En el desahucio por impago de rentas, el inquilino puede paralizar el procedimiento pagando lo que debe, salvo que ya se le hubiera requerido antes. En el de finalización de contrato no hay nada que enervar, porque no se reclama una deuda, sino la devolución del inmueble tras vencer el plazo. Si tu caso es de rentas atrasadas, te interesa nuestra página de desahucio por impago de alquiler.
Cuánto tarda recuperar la vivienda
Un juicio de desahucio por finalización de contrato suele resolverse en un plazo de seis a doce meses. La horquilla se mueve según la carga de trabajo del juzgado y según el inquilino se oponga o no comparezca. En los Juzgados de Primera Instancia de Murcia y Cartagena los tiempos encajan en esa franja.
Lo que más alarga el proceso es la dificultad para notificar al demandado y la celebración de vista cuando hay oposición. Frente a eso, la mejor defensa sigue siendo la misma: un contrato con fecha de finalización clara, un burofax enviado a tiempo y una demanda bien armada desde el primer escrito.
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Preguntas frecuentes sobre el desahucio por finalización de contrato
El arrendador puede iniciar un desahucio por finalización del contrato, que se tramita como juicio verbal según el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de demandar conviene requerir la entrega por burofax y, desde 2025, intentar un MASC.
Es la creación de un nuevo arrendamiento cuando, terminado el contrato, el inquilino permanece quince días en la vivienda con el consentimiento del arrendador (artículo 1566 del Código Civil). Se evita oponiéndose de forma expresa, normalmente con un burofax.
El arrendador debe comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación al fin de la duración mínima o de cada prórroga; el arrendatario, con al menos dos meses. Sin ese aviso, el contrato puede prorrogarse de forma automática.
Por regla general no. En vivienda habitual el contrato se prorroga de forma obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), a voluntad del inquilino. Solo cabe recuperar el inmueble antes en supuestos tasados, como la necesidad de vivienda del propietario pactada en el contrato.
Entre seis y doce meses de media. El plazo depende de la carga del juzgado, de la facilidad para notificar al inquilino y de que haya o no oposición y vista. Una demanda bien preparada acorta esos tiempos.
Sí. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en la demanda de desahucio la reclamación de las rentas y cantidades debidas hasta la entrega de la vivienda, de modo que no haga falta un segundo procedimiento.
Es muy recomendable. El burofax deja constancia de la fecha de finalización, evita la tácita reconducción y sirve como requerimiento previo. Además, desde la Ley Orgánica 1/2025 hay que acreditar el intento de un MASC, y el burofax ayuda a cumplir esa fase.