Ganaste el desahucio, pero el inquilino sigue sin pagar lo que la sentencia le obliga a abonar. Para cobrarlo existe la demanda ejecutiva de desahucio: el procedimiento que fuerza el cumplimiento de la sentencia y permite trabar embargos sobre las cuentas, las devoluciones de Hacienda o la nómina del deudor. Dicho claro: es la vía para que pase de «tienes derecho a cobrar» a «cobras de verdad».
A continuación tienes cuándo se presenta, los plazos que hay que respetar, el trámite paso a paso y hasta dónde llega la reclamación de rentas que puedes recuperar.
Qué es la demanda ejecutiva de desahucio
La demanda ejecutiva es el escrito con el que se pide al juzgado que ejecute una sentencia ya dictada que el condenado no cumple voluntariamente. En el desahucio sirve para dos cosas: forzar el desalojo si no se ha producido y, sobre todo, cobrar las rentas y cantidades a las que se condenó al inquilino, normalmente tras un juicio verbal de desahucio por impago de rentas.
La ejecución forzosa se regula en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia firme de un juicio de desahucio con reclamación de rentas es un título ejecutivo suficiente para instarla.
Conviene separar dos planos. Una cosa es ejecutar el desalojo, que culmina con el lanzamiento; otra, ejecutar la condena dineraria para cobrar la deuda. La demanda ejecutiva por rentas se centra en este segundo objetivo: el dinero.
Cuándo se presenta: el título y el plazo de espera
Para instar la ejecución necesitas un título ejecutivo, que aquí es la sentencia de condena del juicio de desahucio, ya venga de un impago, de la expiración del plazo o de un precario. Pero hay un plazo de cortesía que respetar: el tribunal no despacha ejecución de una resolución judicial dentro de los veinte días siguientes a su notificación al condenado, conforme al artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ese margen busca dar al deudor la oportunidad de cumplir por su cuenta. Pasados esos veinte días sin pago, la vía ejecutiva queda abierta y puedes presentar la demanda de ejecución. Conviene saber, además, que las sentencias de desahucio admiten ejecución provisional, de modo que pueden ejecutarse aunque se hayan recurrido en apelación, sin esperar a que sean firmes.
La demanda ejecutiva paso a paso
Con el título en la mano y pasados los veinte días, el cobro forzoso sigue estos pasos:
- Demanda de ejecución: se presenta ante el mismo juzgado de primera instancia que dictó la sentencia, identificando el título, la cantidad reclamada (principal, intereses y costas) y los bienes del deudor sobre los que pedir el embargo.
- Auto despachando ejecución y decreto: el juzgado dicta ambas resoluciones, suele tardar alrededor de treinta días, y en el decreto acuerda las medidas ejecutivas solicitadas.
- Embargo: se traban los bienes y derechos del deudor para satisfacer la deuda de rentas.
Los embargos más habituales recaen sobre:
- Saldos en cuentas bancarias.
- Devoluciones que el deudor deba recibir de Hacienda.
- La parte embargable de la nómina.
Qué rentas se pueden reclamar
La reclamación de rentas en la ejecución abarca solo las rentas adeudadas hasta el desalojo efectivo del inquilino. Las que se devenguen después de la entrega del inmueble ya no forman parte de este impago de rentas, porque el arrendatario deja de ocupar.
Una ventaja procesal: si la sentencia incluyó condena de futuro, las rentas que se vayan venciendo tras el juicio y hasta la entrega también son exigibles en la ejecución, sin tener que iniciar un pleito nuevo por cada mensualidad. Por eso es tan importante plantear bien la reclamación desde la demanda inicial, idealmente con un abogado de reclamación de rentas.
La oposición del ejecutado
El deudor puede oponerse a la ejecución, pero por motivos tasados y limitados: el pago ya realizado que pueda acreditar documentalmente, la caducidad de la acción ejecutiva o defectos procesales, entre otros previstos en la ley. No es una segunda oportunidad para discutir el fondo del desahucio, que ya quedó resuelto en la sentencia.
Si la oposición prospera en algún extremo, se ajusta la ejecución; si no, continúa hasta cobrar. Cuando la deuda nace de mensualidades impagadas, conviene contar desde el inicio con un abogado de desahucio por impago de alquiler, porque la posible enervación influye en lo que finalmente se reclama.
Cuánto tarda y cómo acelerarla
Desde la presentación de la demanda ejecutiva hasta el despacho con embargos suele pasar alrededor de un mes, aunque el cobro efectivo depende de que el deudor tenga bienes o ingresos localizables. Cuanto mejor identificadas estén las cuentas y fuentes de ingresos, antes se materializa el embargo.
El éxito de esta fase se juega mucho antes, en la demanda de desahucio: una reclamación de rentas bien construida, con condena de futuro y la deuda perfectamente cuantificada, deja la ejecución preparada. Para que el cobro no se atasque, conviene ponerlo desde el principio en manos de un abogado de desahucio de inquilino moroso.
¿Tienes una sentencia de desahucio que el inquilino no cumple?
En Del Saz Hernández Abogados instamos la ejecución, solicitamos los embargos y reclamamos las rentas adeudadas para que cobres lo que te deben.
Preguntas frecuentes sobre la demanda ejecutiva de desahucio
Es el escrito con el que se pide al juzgado que ejecute la sentencia de desahucio que el inquilino no cumple, para forzar el desalojo y, sobre todo, cobrar las rentas a cuyo pago fue condenado mediante embargos.
Una vez transcurridos veinte días desde la notificación de la sentencia de condena al deudor sin que haya pagado, conforme al artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Habitualmente saldos en cuentas bancarias, devoluciones de Hacienda y la parte embargable de la nómina del inquilino, según el decreto de ejecución que dicte el juzgado.
Las adeudadas hasta el desalojo efectivo. Si la sentencia incluyó condena de futuro, también las que se devenguen tras el juicio y hasta la entrega del inmueble, sin necesidad de un nuevo pleito.
Sí, pero solo por motivos tasados, como el pago ya acreditado, la caducidad de la acción o defectos procesales. No puede volver a discutir el fondo del desahucio ya resuelto.
Ante el mismo juzgado de primera instancia que dictó la sentencia del juicio de desahucio y reclamación de rentas.