Un familiar fallece y en su vivienda sigue viviendo alguien. A veces es un heredero más. A veces es quien convivía con el fallecido y ahora no paga nada ni se marcha. La pregunta es siempre la misma: ¿se le puede echar o al menos exigirle una renta?
Sí, pero la vía depende de un solo dato: si esa persona es o no cotitular de la herencia. Si no lo es y ocupa sin pagar, el camino es el desahucio por precario. Si es coheredero y la herencia sigue sin repartir, el desahucio por precario suele fracasar y hay que ir por la división de la herencia. Confundir las dos vías cuesta meses.
Heredero, precarista u ocupante: no son lo mismo
El precario es la posesión de un inmueble sin título, sin renta y por mera tolerancia del propietario. Está en el artículo 250.1.2º de la LEC y se ventila por juicio verbal.
La clave es que el precarista no tiene derecho alguno sobre la vivienda. Y ahí es donde el caso del heredero se complica, porque un coheredero sí tiene un derecho: es copropietario de la masa hereditaria mientras no se practique la partición.
| Situación del ocupante | ¿Cabe la acción? | Vía correcta |
|---|---|---|
| Coheredero, herencia sin repartir | Discutible, suele rechazarse | División judicial de la herencia |
| Coheredero con uso exclusivo y excluyente | Posible, con respaldo del Supremo | Precario, con prueba del bloqueo al resto |
| Heredero único frente a un tercero que ocupa | Sí | Desahucio por precario |
| Adjudicatario tras la partición | Sí | Desahucio por precario |
| Nudo propietario frente al usufructuario | No | Ninguna, el usufructo ampara la posesión |
| Conviviente del fallecido que era arrendatario | No, se mira la LAU | Subrogación o extinción del contrato |
Si la herencia no está repartida, el precario se cae
Mientras existe comunidad hereditaria, cada partícipe puede servirse de los bienes comunes conforme al artículo 394 del Código Civil. Un coheredero que vive en la casa no está, técnicamente, poseyendo sin título: posee como comunero.
La doctrina del Tribunal Supremo es clara en este punto. Durante el periodo de indivisión que precede a la partición, los herederos poseen el patrimonio del causante de forma colectiva y sus derechos concretos sobre bienes determinados permanecen indeterminados. Todos los coherederos tienen título para poseer, y ese título impide tratar a uno de ellos como precarista.
Por eso la mayoría de juzgados rechazan la acción de desahucio entre coherederos con la herencia indivisa y remiten a la división judicial de la herencia de los artículos 782 y siguientes de la LEC. Es más lento, pero es el cauce que reparte y liquida.
Hay excepción, y también viene del Supremo. Ese título de comunero no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien hereditario. Cuando el coheredero ocupa la finca de forma exclusiva, cambia la cerradura, impide la entrada al resto y se comporta como dueño único, la jurisprudencia aprecia una extralimitación objetiva de su derecho de posesión y admite la acción. Requiere prueba: requerimientos previos, negativas por escrito, testigos. No se gana afirmándolo en la demanda.
El caso del usufructo universal: quién puede demandar
Hay un escenario que aparece continuamente y que cambia por completo quién está legitimado para actuar.
Si el fallecido dejó a su cónyuge el usufructo universal de la herencia, los hijos son nudos propietarios pero no tienen el uso. El usufructuario es quien posee y quien decide sobre la ocupación de la vivienda. Un nudo propietario que demande por su cuenta a quien vive allí con permiso del usufructuario se encuentra con una falta de legitimación y una sentencia desestimatoria.
Antes de presentar nada conviene leer el testamento entero, no solo la parte que reparte. Si hay usufructo, la demanda la impulsa el usufructuario o no la impulsa nadie.
Si el reparto es el verdadero nudo del asunto, lo eficiente es plantearlo desde el principio con un abogado de herencias que valore si conviene la división judicial antes que un desahucio que probablemente se desestime.
Si el fallecido era el inquilino: el plazo de 3 meses que lo decide todo
Otro escenario muy frecuente. La vivienda es tuya, la tenías alquilada y el arrendatario ha fallecido. Sus familiares siguen dentro.
Aquí manda el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite la subrogación mortis causa a favor de determinados parientes: cónyuge o pareja estable, descendientes, ascendientes, hermanos y personas con discapacidad, siempre con los requisitos de convivencia que la norma exige.
Lo que casi nadie cumple es el trámite. Quien quiera subrogarse debe notificártelo por escrito en el plazo de tres meses desde el fallecimiento. Si nadie lo hace:
- El arrendamiento se extingue.
- Quien sigue dentro pasa a ocupar sin título.
- Se convierte en precarista y procede el desahucio por precario.
Ese salto de «inquilino heredero» a «precarista» es lo que abre la puerta al juicio verbal rápido en lugar de un pleito de arrendamiento.
¿Puedo exigirle que pague alquiler?
Depende otra vez de qué es esa persona.
- Precarista puro: no paga renta porque no hay contrato. Lo que sí puedes reclamar es una indemnización por el uso indebido desde que le requeriste la salida, además de los suministros que hayas asumido.
- Heredero del arrendatario que sí se subrogó: hereda el contrato tal cual, con su renta y su duración. Le exiges el alquiler como a cualquier inquilino.
- Rentas que dejó a deber el fallecido: son deuda de la herencia. Los herederos que la aceptan pura y simplemente responden de ellas; los que aceptan a beneficio de inventario, solo hasta donde alcancen los bienes.
- Herencia aún no aceptada: se reclama contra la herencia yacente, sin esperar a que nadie firme nada.
Ojo con un error caro: si empiezas a cobrar una cantidad mensual a un precarista, puedes estar creando un arrendamiento verbal y perdiendo la vía rápida. Antes de aceptar un solo ingreso, valora las consecuencias.
Los pasos para recuperar la vivienda
- Certificado de defunción y de últimas voluntades. Sin saber si hay testamento no sabes contra quién demandar.
- Nota simple del Registro. Acredita la titularidad y detecta si la vivienda ya se adjudicó.
- Requerimiento fehaciente por burofax. Fija la fecha desde la que la ocupación es indebida y sirve para las costas.
- Intento de acuerdo previo. Desde la reforma procesal, acudir a un medio adecuado de solución de controversias es requisito para admitir la demanda en muchos asuntos civiles. Lo tienes desarrollado en el procedimiento de desahucio por impago de alquiler.
- Demanda de juicio verbal por precario. Con abogado y procurador.
- Vista y sentencia. El precario admite poca defensa: o hay título o no lo hay.
- Lanzamiento. Con fecha señalada en la propia sentencia.
Cuando el ocupante es familia, el pleito se emborrona con reproches y versiones cruzadas. Ponerse en manos de un abogado de desahucio en precario evita que el asunto se convierta en un cruce de acusaciones sin base documental.
Preguntas frecuentes
El verbal por precario suele moverse entre seis y doce meses hasta el lanzamiento, según la carga del juzgado. Si el demandado alega ser coheredero, el pleito se alarga porque el debate deja de ser posesorio.
No. Aunque la vivienda sea tuya, entrar por tu cuenta puede constituir coacciones o realización arbitraria del propio derecho. La posesión se recupera con resolución judicial.
Si la herencia no está repartida, lo habitual es promover la división judicial. El desahucio por precario solo prospera si acreditas que su uso es exclusivo y te impide a ti el tuyo.
El tiempo por sí solo no crea un derecho. La posesión tolerada no convierte al precarista en propietario salvo que concurran los requisitos de la usucapión, que son mucho más exigentes.