Alquilaste un local para un negocio y el arrendatario ha dejado de pagar la renta. Para recuperarlo, la vía es el desahucio de local comercial por falta de pago: un juicio verbal que resuelve el contrato y ordena el desalojo, normalmente en un plazo de entre cuatro y once meses. Antes de demandar conviene requerir el pago por burofax e intentar un acuerdo (el MASC, obligatorio desde 2025).
Funciona de forma parecida al desahucio de vivienda, pero con diferencias de peso: el local se rige por la libertad de pacto, las prórrogas no son obligatorias y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado cuándo el pago tardío salva el contrato y cuándo no. Vamos con las diferencias, el procedimiento y la doctrina que conviene conocer antes de demandar.
Qué es el desahucio de local comercial
El desahucio de local comercial permite al propietario resolver el contrato y desalojar al inquilino cuando incumple, normalmente por impago de la renta. Se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, regulado en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La causa más habitual es la falta de pago, lo que da lugar al desahucio por impago de rentas. El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que remite el artículo 35 para los locales, contempla el impago de rentas o de las cantidades asimiladas como motivo de resolución del contrato.
Diferencias frente al desahucio de vivienda
En el alquiler de local manda la autonomía de la voluntad: las partes fijan duración, renta y garantías con gran libertad, sin las prórrogas obligatorias que protegen al inquilino de vivienda habitual. La tabla lo resume:
| Aspecto | Local comercial | Vivienda habitual |
| Duración | La pactada (libertad) | Mínimo 5 años (física) / 7 (jurídica) |
| Prórrogas obligatorias | No | Sí |
| Fianza mínima | 2 mensualidades | 1 mensualidad |
| Cláusula resolutoria por impago | Frecuente | Menos habitual |
Si tu duda es cómo termina un contrato por vencimiento y no por impago, de eso se ocupa el abogado de desahucio por fin de contrato, que sigue una lógica distinta a la del local moroso.
Procedimiento de desahucio de local paso a paso
El procedimiento de desahucio de un local por impago sigue las fases del juicio verbal de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como en todo desahucio, es obligatoria la intervención de abogado y procurador; en Del Saz somos abogados de desahucio de local comercial y lo llevamos de principio a fin. Estos son los hitos.
Requerimiento previo y MASC
Antes de demandar conviene requerir el pago al arrendatario, dejando constancia por burofax. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, además, hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) y acreditarlo con la demanda. Ese requerimiento también condiciona, como veremos, la posibilidad de enervar.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio de local debe identificar el local de negocio, aportar el contrato y concretar las rentas adeudadas. Puede acumularse la reclamación de rentas debidas hasta el desalojo. Por el decreto de admisión, el juzgado requiere al inquilino para que en un plazo de 10 días pague, desaloje o se oponga. Si paga o entrega el local, el Letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto de archivo que pone fin al proceso.
Oposición, vista y sentencia
Si el inquilino no se opone ni paga ni desaloja, el desahucio se resuelve sin vista y se ordena el lanzamiento. Si se opone, se celebra vista y se practica la prueba. Estimada la demanda, la sentencia acuerda la resolución del contrato de alquiler y fija el lanzamiento. Cerrar bien la deuda y la prueba documental desde el inicio acelera todo el proceso.
Jurisprudencia: pago tardío, enervación y cláusula resolutoria
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado varios puntos clave en el desahucio de local por impago, y conocerlos evita errores estratégicos.
El primero es el del pago extemporáneo. El Supremo ha consolidado que pagar fuera de plazo no impide la resolución del contrato: el abono tardío no equivale a cumplimiento, salvo que opere la enervación en los términos legales. Es decir, el arrendatario no puede ir pagando a destiempo de forma sistemática y escudarse en ello.
El segundo es la enervación. En el arrendamiento de finca urbana, el inquilino puede enervar la acción pagando lo debido, pero solo una vez y siempre que no se le hubiera requerido de pago con la antelación legal antes de la demanda. Un requerimiento previo bien hecho puede cerrar esa puerta y condiciona toda la estrategia.
El tercero es la cláusula resolutoria expresa. Cuando el contrato la prevé para el impago, los tribunales reconocen su eficacia, lo que facilita la resolución sin tener que discutir la gravedad del incumplimiento.
Cuánto tarda recuperar el local
Un desahucio de local por impago suele resolverse en un plazo de entre cuatro y once meses, según la carga del juzgado y la existencia de oposición. En los juzgados de Murcia y Cartagena los tiempos encajan en esa horquilla.
Lo que más alarga el proceso de desahucio es la oposición con vista y las dificultades de notificación. Cuando el caso es claro, el procedimiento puede llevarse de forma ágil, lo que algunos llaman desahucio exprés. Frente a las demoras, un contrato con cláusula resolutoria, un requerimiento previo bien planteado y una demanda con la deuda perfectamente acreditada son la mejor garantía de rapidez.
¿Tu inquilino no paga la renta del local?
En Del Saz Hernández Abogados preparamos el requerimiento, la demanda y la reclamación de rentas para resolver el contrato y recuperar tu local.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio de local comercial
Mediante un juicio verbal de desahucio. El impago de la renta es causa de resolución conforme al artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que remite el artículo 35 para los locales. Conviene requerir el pago e intentar un MASC antes de demandar.
Sí, pero una sola vez y siempre que no se le hubiera requerido de pago con la antelación legal antes de la demanda. Un requerimiento previo correcto puede impedir la enervación.
No por sí solo. El Tribunal Supremo ha establecido que el pago extemporáneo no equivale a cumplimiento y no impide la resolución, salvo que opere la enervación en los términos legales.
El local se rige por la libertad de pacto: no hay prórrogas obligatorias, la duración es la acordada, la fianza mínima es de dos mensualidades y suele incluirse una cláusula resolutoria por impago.
Entre cuatro y once meses de media, según la carga del juzgado y si hay oposición. Una demanda bien documentada y un contrato con cláusula resolutoria acortan los plazos.
Sí. En la demanda de desahucio puede acumularse la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas debidas hasta la entrega del local, evitando un segundo procedimiento.