Cediste tu vivienda a un familiar, a una expareja o a un conocido sin firmar nada, y ahora esa persona se niega a devolvértela. Para situaciones así existe el desahucio por precario, la vía judicial que recupera la posesión de un inmueble prestado de forma gratuita. No media contrato, no se paga renta y no se pactó plazo: la persona estaba ahí por tu tolerancia, y esa tolerancia ya puedes retirarla.
- Qué es el precario y por qué permite recuperar la vivienda
- Cuándo existe precario: los requisitos que valora el juzgado
- Precario, comodato y okupación: diferencias que cambian el procedimiento
- Quién puede demandar y contra quién se dirige la acción
- Cómo es el procedimiento de desahucio por precario paso a paso
- Qué pruebas refuerzan tu título en el juicio
- Cuánto tarda recuperar la vivienda
- Por qué en el precario no cabe la enervación
En esta guía verás qué es el precario, qué requisitos valora el juzgado, cómo discurre el procedimiento tras la reforma de 2025 y cuánto se tarda en recuperar la casa. Todo gira en torno a una idea: acreditar tu título sobre el inmueble frente a quien no tiene ninguno.
Qué es el precario y por qué permite recuperar la vivienda
Hablamos de precario cuando alguien usa gratis un inmueble ajeno sin un título que justifique esa posesión. Ni paga renta ni entrega contraprestación alguna; simplemente disfruta de la vivienda gracias a la tolerancia o liberalidad del propietario. El Tribunal Supremo lo resume como una posesión gratuita sin título, sostenida en la buena voluntad de quien tiene derecho a poseer.
No conviene confundirlo con la ocupación ilegal de viviendas. En el precario hubo un permiso inicial; en la okupación, jamás existió. De ahí que la recuperación posesoria de un inmueble cedido en precario discurra por la vía civil y no por la penal.
El caso típico lo reconocerás enseguida: prestas el piso a un hijo, a un hermano o a tu pareja mientras las cosas van bien, sin hablar de fechas. Todo se tuerce el día que reclamas la devolución y recibes un no por respuesta. Ese rechazo es el que abre la puerta al desahucio por precario y permite al propietario reclamar de nuevo la posesión.
La lógica del proceso es simple: quien ocupa por tolerancia no tiene un derecho propio que oponer. Revocada esa tolerancia, su permanencia se queda sin amparo. ¿Tiene salida el precarista, esto es, la persona que ocupa en precario? Solo una: demostrar que sí cuenta con un título, ya sea un contrato de arrendamiento, un usufructo, un comodato todavía vigente o cualquier otro derecho a poseer.
Cuándo existe precario: los requisitos que valora el juzgado
Antes de admitir la demanda, el juzgado comprueba que se dan varios elementos a la vez. Falla uno solo y la acción de desahucio por precario se cae. Estos son los cinco que pesan en la balanza.
Ocupación de un inmueble ajeno
Quien ocupa disfruta de una finca, urbana o rústica, que no es suya. Tú, como demandante, tendrás que señalarla con precisión: sin una identificación de la finca clara, el lanzamiento luego no se puede ejecutar.
Ausencia de contrato o título
Entre las partes no existe ningún vínculo escrito. Si hubo arrendamiento, comodato con plazo o cualquier acuerdo previo, ya no estaríamos ante un precario, sino ante otro tipo de procedimiento.
Uso gratuito, sin renta ni contraprestación
Aquí la clave es el dinero, o más bien su ausencia. El ocupante no abona nada. En cuanto aparece una renta o un pago periódico, la relación pasa a ser arrendamiento y la estrategia cambia por completo.
Posesión tolerada por el propietario
La permanencia se sostenía en la liberalidad del titular, nunca en un derecho del ocupante. Por eso puedes revocarla cuando quieras, sin tener que justificar el motivo ante nadie.
Negativa a marcharse tras el requerimiento
Pediste la vivienda de vuelta y la respuesta fue quedarse. Deja constancia de ese requerimiento, preferiblemente por burofax: será la prueba de que la posesión dejó de consentirse en una fecha concreta.
Precario, comodato y okupación: diferencias que cambian el procedimiento
Mezclar estas tres figuras es la forma más rápida de elegir mal la vía y perder meses. ¿De qué depende encajar cada una? De cómo entró el ocupante y de si pagaba algo.
Empecemos por el comodato (artículo 1.750 del Código Civil), que es un préstamo de uso con una finalidad o un plazo pactados. Mientras ese pacto sigue vivo, no hay precario, porque el comodatario sí tiene título. La cosa cambia cuando el comodato se extingue y la persona continúa dentro: ahí la situación deriva en precario.
La ocupación juega en otra liga. El ocupante entró sin permiso, casi siempre forzando el acceso, de modo que nunca existió tolerancia. Según el caso, la respuesta podrá ser civil o penal. Para ver dónde encaja cada supuesto te resultará útil esta comparativa entre okupa e inquiokupación.
El matiz del comodato es el que más quebraderos de cabeza genera. Imagina que prestaste la casa «hasta que tu hijo terminara los estudios» o «mientras durara una obra»: fijaste una finalidad, así que hay comodato hasta cumplirla. Si en cambio la cesión fue indefinida y sin condición, estás ante precario puro y puedes revocarla en cualquier momento.
Resumamos con una regla sencilla. Hubo permiso gratuito, es precario; hubo contrato con renta, es arrendamiento; no hubo permiso de ningún tipo, es ocupación. Calificar bien desde el minuto uno evita que el juzgado inadmita la demanda o la derive a otra vía.
Quién puede demandar y contra quién se dirige la acción
La legitimación activa alcanza a quien posee de verdad el inmueble como dueño, como usufructuario o como cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Y atención a un detalle que sorprende a muchos: no se exige ser propietario registral ni exhibir un justo título inscrito. Basta con acreditar un derecho a poseer superior al del ocupante.
También el usufructuario puede demandar, porque su derecho a disfrutar la vivienda se impone frente a terceros. Y lo mismo vale para quien ya compró el inmueble pero todavía no ha inscrito la adquisición en el Registro: la titularidad material le habilita igualmente para reclamar.
Del otro lado, la legitimación pasiva recae sobre el precarista, es decir, quien disfruta del inmueble sin título y sin pagar renta. ¿Y si no sabes quién está dentro? La demanda puede dirigirse contra ocupantes desconocidos, así que el anonimato no bloquea el desahucio.
Hay un escenario que repetimos mucho en el despacho: el de las herencias. Cuando un coheredero se queda en exclusiva con la vivienda de la comunidad hereditaria sin compensar al resto, los demás disponen del desahucio por precario entre coherederos para recuperar el uso compartido del bien. Pocas cosas enturbian tanto una familia.
Cómo es el procedimiento de desahucio por precario paso a paso
El proceso de desahucio por precario se sustancia como juicio verbal, según el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este juicio verbal de desahucio resulta más ágil que el juicio ordinario, si bien el Real Decreto-ley 6/2023 retocó algunos trámites. La competencia corresponde al juzgado de primera instancia del lugar donde esté el inmueble.
El MASC obligatorio y el requerimiento previo
Desde que entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, el 3 de abril de 2025, no se puede demandar sin haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La demanda tiene que acompañar el documento que acredite ese intento; si no, el juzgado la inadmite de plano. En la práctica, un burofax bien redactado cumple doble función: avisa del desalojo y deja constancia del intento de acuerdo.
La demanda de juicio verbal
Una vez superada la fase previa llega la demanda de desahucio por precario, que debe incorporar el título del actor (escritura, herencia, usufructo) y la identificación de la finca. El Letrado de la Administración de Justicia la admite a trámite y da traslado al demandado. Llegados aquí, contar con un abogado de desahucios por precario en Murcia que cierre la prueba del título desde el inicio marca la diferencia.
Contestación, vista y carga de la prueba
A partir del traslado, el demandado cuenta con un plazo de 10 días hábiles para contestar. Y es entonces cuando el juicio da un giro: la carga de la prueba del derecho a poseer se traslada a quien ocupa. ¿No logra acreditar un título posesorio válido? La acción prospera. Solo se celebra vista, dentro de los trámites del juicio verbal, si alguna parte la pide o el juez la estima necesaria.
Sentencia y lanzamiento
Estimada la demanda, la sentencia señala fecha para el lanzamiento, que es el desalojo forzoso del ocupante. Conviene saber que esta resolución tiene carácter plenario y produce efectos de cosa juzgada: decide de manera definitiva quién tiene derecho a poseer la finca, a diferencia de la tutela sumaria de la posesión, que solo resuelve de forma provisional.
Qué pruebas refuerzan tu título en el juicio
Casi todos los juicios de precario se ganan con una buena prueba del título. Como el demandado rara vez tiene papel alguno que enseñar, la balanza se inclina hacia el propietario que llega con su derecho documentado. Vale la pena reunir, antes de demandar, este material:
- Escritura pública de propiedad o de adjudicación de herencia que demuestre tu derecho sobre la finca.
- Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada, que confirma la titularidad y la descripción registral del inmueble.
- Recibos del IBI y de suministros a tu nombre, que apuntalan la posesión y la titularidad real.
- El burofax de requerimiento de desalojo con su acuse de recibo, que fija la fecha en que la posesión dejó de consentirse.
- Testifical o cualquier otro medio de prueba que acredite el carácter gratuito de la cesión y la inexistencia de contrato.
Que conste algo importante: ganar no exige la inscripción registral, porque la jurisprudencia admite probar la posesión por otras vías. Ahora bien, cuanto más sólido sea el bloque probatorio, menos margen le dejas al ocupante para inventarse un título que nunca tuvo.
Cuánto tarda recuperar la vivienda
Recuperar la casa suele llevar entre seis y doce meses. La horquilla se mueve según la carga del juzgado y según el demandado se oponga o ni siquiera comparezca. En los Juzgados de Primera Instancia de Murcia y Cartagena los tiempos encajan en esa franja.
¿Qué es lo que más alarga el proceso? Tres cosas, sobre todo: la dificultad para localizar y notificar al ocupante, la celebración de vista cuando hay oposición y la acumulación de asuntos pendientes en el juzgado. Frente a todo ello, una demanda bien armada desde el principio, con la prueba del título cerrada, sigue siendo el mejor antídoto contra las dilaciones.
Por qué en el precario no cabe la enervación
Conviene aclarar una diferencia que despista respecto al desahucio por falta de pago: en el precario no existe enervación. Esa figura permite al inquilino moroso frenar el desahucio abonando lo que adeuda, pero se diseñó pensando en el arrendamiento, donde hay rentas atrasadas de por medio.
En el precario no se debe renta alguna, luego no queda nada que enervar. Al ocupante solo le sirve oponerse acreditando un título que justifique su posesión. Si te pica la curiosidad sobre cómo opera ese mecanismo en los impagos, lo desarrollamos en esta guía sobre cómo enervar un desahucio por impago.
¿Te ocupan una vivienda que cediste sin contrato?
En Del Saz Hernández Abogados estudiamos tu título y preparamos la acción de desahucio por precario para recuperar tu inmueble cuanto antes.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
Cinco: ocupación de un inmueble ajeno, ausencia de contrato, uso gratuito sin renta, posesión tolerada por el propietario y negativa a marcharse tras el requerimiento. El demandante acredita su título sobre la finca; el ocupante, en cambio, tiene que demostrar que cuenta con derecho a poseer.
De seis a doce meses de media. El plazo varía con la carga del juzgado, la facilidad para notificar al ocupante y la existencia o no de oposición y vista. Preparar bien la demanda recorta esos tiempos.
No. La enervación solo opera en el desahucio por impago de renta. Como en el precario no hay renta, pagar no detiene el procedimiento; al ocupante únicamente le queda probar que dispone de un título válido.
Es muy recomendable. El requerimiento por burofax demuestra que pediste la devolución y que la posesión dejó de consentirse. A ello se suma que, desde 2025, hay que intentar un MASC antes de acudir al juzgado, y el burofax encaja de maravilla en esa fase previa.
Sí, y es uno de los supuestos más frecuentes: pisos cedidos a hijos, hermanos o parejas sin contrato. Siempre que la cesión fuera gratuita y sin plazo, el propietario recupera el inmueble por la vía del precario.
Si un coheredero se queda en exclusiva con la vivienda de la herencia sin compensar a los demás, el resto puede ejercer la acción de precario para recuperar el uso del bien común mientras se resuelve la partición.
La acción de precario persigue recuperar la posesión, no una indemnización. La reclamación de daños y perjuicios por el uso del inmueble suele tramitarse aparte, ya que el juicio verbal de precario se ciñe a decidir quién tiene derecho a poseer.