Enervar un desahucio significa paralizar el procedimiento pagando íntegramente la deuda dentro de los diez días siguientes a la notificación de la demanda. Si la enervación es válida, el contrato de arrendamiento se mantiene vivo, el procedimiento se archiva y no hay lanzamiento. La facultad está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y solo opera si concurren tres requisitos: pago íntegro y oportuno, que no haya habido requerimiento previo del arrendador con 30 días sin atender, y que el inquilino no haya enervado antes en el mismo contrato. En este artículo explicamos, paso a paso, cómo enervar correctamente, qué cuantía hay que abonar, qué errores invalidan la enervación y qué hacer si el arrendador se niega a recibir el pago.
- ¿Qué es la enervación del desahucio?
- ¿Qué requisitos exige la enervación para ser válida?
- ¿Cómo enervar correctamente paso a paso?
- ¿Qué cantidad exacta hay que pagar para enervar?
- ¿Y si el arrendador se niega a recibir el pago?
- ¿Cuándo NO procede enervar?
- ¿Qué consecuencias tiene enervar correctamente?
- ¿Y si me llega una demanda y no estoy seguro de poder enervar?
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es la facultad que el ordenamiento reconoce al inquilino demandado en un procedimiento de desahucio por falta de pago para detener el procedimiento mediante el pago completo de la deuda. Está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El efecto es doble: el procedimiento judicial se archiva en lo relativo al desahucio y el contrato sigue vigente. El inquilino mantiene la posesión del inmueble. La acción del arrendador se considera enervada y no puede repetirla por los mismos hechos.
¿Qué requisitos exige la enervación para ser válida?
El artículo 22.4 LEC y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo establecen tres requisitos acumulativos. Si falla uno, no hay enervación válida.
1. Pago íntegro y dentro de los diez días
El inquilino debe pagar la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda más las que se hayan devengado hasta el día del pago efectivo. El plazo son diez días hábiles desde la notificación de la demanda, no naturales. Días hábiles excluye sábados, domingos, festivos y agosto.
El pago debe comprender no solo la renta sino también las cantidades asimiladas: suministros que estuvieran a cargo del inquilino conforme al contrato, gastos repercutibles si están pactados, intereses si proceden. Un pago parcial no enerva. Tampoco un pago de la renta sin los gastos asimilados.
2. Que el arrendador no haya hecho requerimiento previo de pago fehaciente con 30 días de antelación
Si el arrendador, antes de presentar la demanda, requirió al inquilino el pago de la deuda de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, requerimiento notarial o conducto similar) y han transcurrido al menos 30 días sin pago, el inquilino pierde el derecho a enervar.
El requerimiento debe identificar con precisión el contrato, los importes adeudados, el periodo al que se refieren y el plazo de pago. Un burofax genérico o impreciso puede no surtir efecto bloqueante. La carga de la prueba del requerimiento corresponde al arrendador.
3. Que el inquilino no haya enervado antes en el mismo contrato
La enervación se ejerce una sola vez por contrato. Si el inquilino ya enervó un desahucio previo bajo el mismo contrato de arrendamiento, no puede volver a hacerlo. Una segunda demanda por impagos sucesivos no admite enervación.
Este punto explica por qué muchos arrendadores prefieren esperar a un segundo impago para demandar: garantizan que no haya enervación posible.
¿Cómo enervar correctamente paso a paso?
Si se ha recibido una demanda de desahucio por impago y el inquilino tiene capacidad para pagar y cumple los requisitos, la enervación se articula así:
- Calcular la cuantía total exacta. Sumar las rentas reclamadas en la demanda, las devengadas hasta el día del pago, suministros y gastos asimilados pendientes, intereses si proceden.
- Pagar todo el importe. Lo ideal es ingresarlo en la cuenta de consignaciones del juzgado para que conste documentalmente la fecha exacta del pago.
- Presentar escrito en el juzgado dentro del plazo de diez días hábiles, indicando que se procede a enervar el desahucio, identificando el procedimiento y aportando el justificante de pago.
- Solicitar al juzgado que dicte resolución declarando enervada la acción y archivando el procedimiento.
Si el inquilino no dispone inmediatamente del importe completo, puede pedir asesoramiento jurídico gratuito dentro de los tres primeros días, lo que suspende el plazo de los diez días hasta el nombramiento del abogado de oficio. Pero el pago tiene que materializarse de todos modos para enervar.
¿Qué cantidad exacta hay que pagar para enervar?
La cuantía incluye:
- Todas las rentas vencidas y reclamadas en la demanda.
- Las rentas que se hayan devengado entre la presentación de la demanda y el día del pago. Esto suele añadir una mensualidad o dos.
- Las cantidades asimiladas: suministros impagados que correspondieran al inquilino, IBI, basuras o cuota de comunidad si así se pactó.
- Intereses si están pactados o si proceden conforme al artículo 1.108 del Código Civil.
Las costas procesales no se incluyen en la enervación: aunque enerve, el inquilino suele ser condenado en costas porque su conducta hizo necesario el procedimiento. Esto está pacíficamente admitido por la jurisprudencia.
¿Y si el arrendador se niega a recibir el pago?
La negativa del arrendador a aceptar el pago no impide la enervación. El inquilino tiene la vía de la consignación judicial: ingresar el importe en la cuenta de consignaciones del juzgado donde se tramita el procedimiento. La consignación tiene los mismos efectos que el pago directo.
Es más, la consignación judicial es preferible a la transferencia bancaria al arrendador, porque deja constancia documental ante el juzgado de la fecha exacta del depósito y de la cuantía. Evita discusiones sobre el momento del pago.
¿Cuándo NO procede enervar?
La enervación no procede en cinco supuestos típicos:
- Cuando hubo requerimiento previo del arrendador con 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no atendió ese requerimiento.
- Cuando el inquilino ya enervó antes en el mismo contrato.
- Cuando el desahucio es por causa distinta del impago: expiración del plazo, subarriendo inconsentido, daños en la vivienda, actividades molestas o ilícitas.
- Cuando el pago no es íntegro o no incluye todas las cantidades devengadas hasta el día del pago.
- Cuando el pago se hace fuera del plazo de diez días hábiles.
En estos supuestos, el procedimiento continúa pese al pago. El inquilino puede oponerse alegando otras razones, pero no por la vía de la enervación.
¿Qué consecuencias tiene enervar correctamente?
La enervación válida produce tres efectos.
- El contrato sigue vigente. El inquilino conserva la posesión y las obligaciones contractuales se reanudan normalmente.
- El procedimiento se archiva en lo relativo al desahucio. La reclamación de las rentas queda saldada por el propio pago enervador.
- El inquilino pierde la facultad de enervar en el futuro bajo el mismo contrato. Una nueva demanda por impago no admitiría enervación.
Es habitual la condena en costas al inquilino. Aunque enerve y mantenga el contrato, su conducta ha hecho necesario el procedimiento. Los aranceles del procurador y los honorarios del abogado del arrendador suelen cargarse al inquilino enervador.
¿Y si me llega una demanda y no estoy seguro de poder enervar?
Si la situación es dudosa (no sabe si hubo requerimiento previo de pago, si el plazo de los 30 días era válido o si ya enervó hace años bajo otro contrato), conviene actuar de inmediato. Los diez días pasan rápido. Las opciones realistas son:
- Pagar y comparecer en el juzgado consignando el importe y argumentando enervación. Si el juzgado la considera válida, archiva; si no, el inquilino al menos demuestra voluntad de cumplir.
- Solicitar abogado de oficio dentro de los tres primeros días si la situación económica lo permite. El plazo se suspende hasta el nombramiento.
- Acudir a un abogado de confianza que analice el caso con la documentación: contrato, burofaxes recibidos, comunicaciones con el arrendador, justificantes de pagos anteriores.
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Como abogados especialistas en desahucios, calculamos la cuantía exacta, verificamos los requisitos del artículo 22.4 LEC y presentamos el escrito de enervación en plazo. Si la enervación no procede, planteamos la mejor estrategia procesal alternativa.
Preguntas frecuentes sobre la enervación del desahucio
Una sola vez por contrato de arrendamiento. Si el inquilino ya enervó un desahucio previo en el mismo contrato, no puede volver a enervar. La regla está en el propio artículo 22.4 LEC y persigue evitar la utilización abusiva de la facultad.
No. La enervación requiere pago íntegro dentro de los diez días hábiles. Un pago en plazos no enerva la acción. Si el inquilino no dispone del importe completo, no puede acudir a esta vía.
Como gesto, puede facilitar una negociación extrajudicial. Procesalmente, no enerva. Hay que tener cuidado, además, con aceptar pagos parciales sin reservar expresamente el derecho a continuar el procedimiento: un pago aceptado sin reserva podría interpretarse como novación tácita en favor del inquilino.
Si el inquilino solicita justicia gratuita dentro de los tres primeros días desde la notificación, el plazo de los diez días se suspende hasta el nombramiento del abogado de oficio. Pero el pago para enervar tiene que materializarse igualmente.
El inquilino enervador suele ser condenado en costas porque su conducta hizo necesario el procedimiento. La regla está consolidada en la jurisprudencia. La cuantía de las costas la fija el juzgado conforme a las tarifas del procurador y los criterios habituales del Colegio de Abogados.
Sí. Las partes pueden alcanzar un acuerdo extrajudicial antes del juicio en virtud del cual el inquilino paga todas las cantidades reclamadas, el arrendador desiste del desahucio y el contrato continúa. Es una vía habitual en la fase del MASC obligatorio desde abril de 2025.
La enervación solo opera en el desahucio por falta de pago. Si la demanda es por expiración del plazo del contrato (artículo 250.1.1º LEC en su modalidad de extinción), el pago de la deuda no detiene el procedimiento porque no hay deuda que pagar como fundamento de la acción.