El procedimiento de desahucio por falta de pago es la vía judicial que permite al arrendador recuperar la vivienda y reclamar las rentas impagadas cuando el inquilino deja de pagar el alquiler. Desde abril de 2025, el procedimiento incluye un paso previo obligatorio: intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de interponer la demanda. Si ese intento no se acredita en el escrito inicial, el juzgado inadmite la demanda. En este artículo explicamos, paso a paso, cómo es el procedimiento de desahucio por impago de alquiler en 2026, qué plazos reales se manejan, cuándo cabe la enervación y qué errores convierten un caso ganado en una pérdida de meses.
- ¿En qué consiste el procedimiento de desahucio por falta de pago?
- ¿Es obligatorio intentar un MASC antes de presentar la demanda?
- ¿Qué documentos hay que aportar con la demanda?
- ¿Qué pasa cuando el juzgado admite la demanda?
- ¿Qué es la enervación del desahucio y cuándo no procede?
- ¿Cuánto tarda un desahucio por impago en 2026?
- ¿Cómo se ejecuta el lanzamiento de la vivienda?
- ¿Y la deuda? Reclamación de rentas y costas
- ¿Qué cambia si el inquilino se declara en situación de vulnerabilidad económica?
- Errores frecuentes del arrendador que retrasan o anulan el desahucio
- Cómo actuamos en Del Saz & Hernández Abogados en Murcia
¿En qué consiste el procedimiento de desahucio por falta de pago?
El desahucio por falta de pago es un juicio verbal especial regulado en los artículos 250.1.1º y 437 a 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, con base en el artículo 27.2.a de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Dos acciones se suelen acumular en la misma demanda: la acción de desahucio (recuperación de la posesión) y la reclamación de las cantidades adeudadas. Esto está expresamente previsto en el artículo 438.3.3ª LEC y evita tener que iniciar después un procedimiento separado para cobrar la deuda.
Hay que tener clara una idea: una sola mensualidad impagada basta para iniciar el procedimiento. La LAU no exige acumular varios meses de impago antes de demandar. Eso sí, conviene calcular bien la estrategia, porque el inquilino dispone de un derecho de enervación que veremos más adelante.
¿Es obligatorio intentar un MASC antes de presentar la demanda?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia impone, con carácter general, intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en los procesos civiles. El desahucio por impago de rentas no escapa a esta regla.
El arrendador no puede acudir directamente al juzgado. Tiene que acreditar en la demanda que ha intentado, previamente, alguno de los MASC admitidos: mediación, conciliación privada o notarial, negociación asistida u Oferta Vinculante Confidencial. Si no aporta ese justificante, el letrado de la Administración de Justicia inadmite la demanda.
Qué es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
La OVC es el MASC más utilizado en arrendamientos. Consiste en remitir al inquilino una propuesta escrita (habitualmente por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) en la que se le ofrece una salida concreta: pagar la deuda y mantener el contrato, o entregar voluntariamente la vivienda en una fecha determinada. La oferta debe ser clara, cuantificada y con plazo de aceptación.
Cualquier conducta del inquilino tras recibir la OVC cuenta como respuesta: pagar, contestar negociando, callar o devolver el burofax. El arrendador debe esperar 30 días naturales desde la recepción (o intento fehaciente de notificación) antes de poder presentar la demanda, salvo que el inquilino responda antes rechazándola expresamente.
Qué pasa si el inquilino no contesta al MASC
El silencio no impide demandar. Transcurridos los 30 días sin acuerdo, el arrendador puede presentar la demanda acompañando el burofax y el acuse de recibo (o la diligencia de Correos acreditando el intento). Los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, en su acuerdo de unificación de criterios de 8 de abril de 2025, dejaron claro que el requerimiento previo solo tiene eficacia procesal cuando refleja una voluntad y actividad negociadora real, no un mero formalismo. Conviene, por tanto, redactar la OVC con sustancia y no como trámite.
¿Qué documentos hay que aportar con la demanda?
La demanda de desahucio por falta de pago tiene contenido obligatorio. El artículo 437 LEC exige acompañar:
- Contrato de arrendamiento firmado (o pruebas de la relación arrendaticia si no hay contrato escrito: justificantes de pago bancarios, correos electrónicos, cualquier documento que acredite que existió arrendamiento).
- Justificantes del impago (extractos bancarios, certificados negativos del banco, requerimientos previos).
- Documento acreditativo del intento de MASC (burofax + acuse + contenido de la OVC).
- Liquidación detallada de la deuda con desglose mensual.
- Solicitud expresa de que las cantidades impagadas se reclamen hasta la efectiva entrega de llaves.
La demanda la firma siempre abogado y procurador. No hay procedimiento de desahucio sin postulación, sea cual sea la cuantía de la deuda. Conviene revisar cada documento antes de presentar: un contrato sin firmar, una identificación incorrecta del arrendatario o un cálculo de deuda erróneo retrasa el procedimiento varias semanas.
¿Qué pasa cuando el juzgado admite la demanda?
Una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto de admisión y requiere al inquilino para que, en un plazo de diez días, adopte una de las opciones del artículo 440 LEC. Este es el momento crítico del procedimiento, porque condiciona todo lo que viene después.
Las cuatro opciones del inquilino: desalojar, pagar, enervar u oponerse
El inquilino, en esos diez días, puede:
- Desalojar voluntariamente la vivienda. El procedimiento se archiva en lo relativo al desahucio, aunque la reclamación de rentas continúa.
- Pagar íntegramente la deuda y enervar la acción. El contrato se mantiene vivo si concurren los requisitos del artículo 22.4 LEC.
- Formular oposición. Se señala fecha de juicio verbal, normalmente entre 1 y 3 meses después.
- No comparecer. El letrado dicta decreto declarando resuelto el contrato y fija fecha de lanzamiento, sin necesidad de juicio.
En la práctica, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), la mayoría de los desahucios por impago terminan sin oposición y con archivo del procedimiento por incomparecencia o desalojo voluntario. La oposición seria, con prueba de pago o de excepciones reales, es minoritaria.
¿Qué es la enervación del desahucio y cuándo no procede?
La enervación es la facultad del inquilino de pagar la totalidad de la deuda en los diez días siguientes a la notificación de la demanda, paralizando el procedimiento y manteniendo el contrato. Está regulada en el artículo 22.4 LEC.
Tiene tres requisitos acumulativos:
- Pago íntegro de las rentas vencidas y de cualquier cantidad asimilada (suministros, gastos asumidos por el inquilino, intereses si proceden).
- Que el arrendador no haya requerido fehacientemente al inquilino el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y que ese requerimiento no se haya cumplido. Si hubo requerimiento previo y no se atendió, no cabe enervar.
- Que el inquilino no haya enervado un desahucio anteriormente. La enervación se ejerce una sola vez por contrato.
Aquí hay un matiz que muchos arrendadores desconocen: el requerimiento previo bien hecho desactiva la enervación. Un burofax fehaciente, con identificación del contrato, importes adeudados y plazo de pago, cierra esa puerta. Por eso conviene preparar la fase extrajudicial con la misma seriedad que la demanda.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en 2026?
Entre seis y quince meses, dependiendo de tres variables: partido judicial, oposición del inquilino y declaración de vulnerabilidad. En la Región de Murcia, los Juzgados de Primera Instancia de Murcia y de Cartagena (los más solicitados de la provincia) se mueven en una horquilla de 7 a 10 meses cuando no hay oposición ni vulnerabilidad.
La descomposición de plazos reales en 2026 es la siguiente:
- MASC previo y preparación de demanda: 30 a 45 días.
- Admisión a trámite y notificación al inquilino: 1 a 3 meses (depende del juzgado y del éxito en la notificación personal).
- Plazo de diez días del artículo 440 LEC: 10 días naturales.
- Si hay oposición, señalamiento de juicio: 2 a 6 meses adicionales.
- Sentencia o decreto de archivo: 15 a 30 días desde el juicio.
- Lanzamiento: 1 a 3 meses desde la firmeza.
El factor que más alarga el procedimiento es la dificultad de notificar al inquilino. Cuando no se le encuentra, hay que agotar averiguación domiciliaria y, en último término, notificación edictal por el Tablón Edictal Judicial Único. Eso suma varias semanas.
¿Cómo se ejecuta el lanzamiento de la vivienda?
El lanzamiento es la fase final: el juzgado fija un día y una hora concretos para que la comisión judicial acuda al inmueble y entregue la posesión al arrendador. Está regulado en los artículos 549 y 704 LEC.
El día señalado, el letrado de la Administración de Justicia (o el funcionario designado) se persona en la vivienda acompañado, habitualmente, del procurador del arrendador, un cerrajero y, si se ha solicitado y el juzgado lo ha autorizado, fuerza pública. Si el inquilino no abre, el cerrajero accede al inmueble, se levanta acta y se entregan las llaves al arrendador.
Si en la vivienda hay terceros ocupantes no incluidos en la demanda, conviene haber pedido en la propia demanda la extensión del lanzamiento a quienes se encuentren en el inmueble. La Ley 5/2018 introdujo este mecanismo precisamente para evitar tener que iniciar un segundo procedimiento contra los ocupantes sobrevenidos.
¿Y la deuda? Reclamación de rentas y costas
El procedimiento de desahucio resuelve dos cuestiones en paralelo: recuperar la vivienda y obtener un título ejecutivo sobre la deuda. Una vez firme la sentencia o el decreto, el arrendador dispone de un título contra el inquilino por las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la entrega efectiva de llaves.
Otra cosa es cobrarlas. La ejecución dineraria requiere localizar bienes embargables del inquilino: nómina, cuentas bancarias, vehículos, otros inmuebles. Si el inquilino es insolvente, la sentencia firme conserva su valor durante el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964 del Código Civil; pueden surgir bienes embargables en el futuro y reactivar la ejecución.
Sobre las costas, el principio general del artículo 394 LEC es que las paga la parte cuyas pretensiones se rechacen totalmente. En la práctica del desahucio por impago, cuando el inquilino no se opone o pierde, suele condenarse en costas. Si enerva válidamente, lo habitual es que cada parte asuma las suyas.
¿Qué cambia si el inquilino se declara en situación de vulnerabilidad económica?
Si el inquilino acredita ante el juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, el procedimiento puede suspenderse temporalmente. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y los reales decretos-leyes prorrogados sobre suspensión de desahucios diferencian dos escenarios:
- Arrendador persona física no gran tenedor: la suspensión por vulnerabilidad puede prolongarse hasta dos meses adicionales tras la acreditación de la situación por los servicios sociales.
- Arrendador gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos o de 5 en zona tensionada según la Ley 12/2023): obligación de someterse a un trámite previo de conciliación o intermediación con los servicios sociales y posible suspensión hasta cuatro meses.
La declaración de vulnerabilidad no exime del pago. Suspende temporalmente el lanzamiento mientras los servicios sociales evalúan e intentan ofrecer una alternativa habitacional. Pasado el plazo, el procedimiento continúa.
Errores frecuentes del arrendador que retrasan o anulan el desahucio
En nuestra experiencia tramitando desahucios en los Juzgados de Murcia, los errores que más casos hacen descarrilar son siempre los mismos:
- No conservar el contrato firmado ni los justificantes de pago de los meses anteriores. Sin documentación, la admisión se complica.
- Aceptar pagos parciales sin reservarse expresamente el derecho a continuar el procedimiento. Un pago aceptado sin reserva puede interpretarse como novación.
- Enviar un burofax mal redactado como requerimiento. Si no identifica con precisión el contrato y los importes, no desactiva la enervación.
- Confundir el MASC con un trámite formal. La OVC tiene que ofrecer una solución real; si no, el juzgado puede entender que el requisito no se ha cumplido.
- Cambiar la cerradura por su cuenta. Recuperar la vivienda sin orden judicial es delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal y arruina la posición procesal del arrendador.
Cómo actuamos en Del Saz & Hernández Abogados en Murcia
Como abogados especialistas en desahucios, llevamos más de quince años tramitando procedimientos de arrendamientos en la Región de Murcia. La operativa habitual del despacho en estos casos sigue cuatro fases bien delimitadas: análisis del contrato y la documentación, requerimiento extrajudicial y MASC con OVC, preparación y presentación de la demanda con reclamación de rentas, y seguimiento del lanzamiento ante los Juzgados de Primera Instancia de Murcia, Cartagena o el que corresponda por el partido judicial del inmueble.
Cada caso se documenta desde el primer minuto pensando en la ejecución. Es habitual que un arrendador llegue al despacho con el problema avanzado, sin contrato firmado o con pagos parciales aceptados sin reserva. Lo primero es reconstruir la prueba; lo segundo, decidir si conviene enervar la futura defensa del inquilino con un requerimiento previo bien armado o ir directos al MASC y la demanda.
¿Tiene un problema de impago de alquiler en Murcia?
Analizamos el contrato, la documentación de la que dispone y la mejor estrategia para recuperar la vivienda y la deuda en el menor plazo posible.
Preguntas frecuentes sobre el procedimiento de desahucio por falta de pago
Basta una sola mensualidad impagada para presentar la demanda. La Ley de Arrendamientos Urbanos no exige un número mínimo de mensualidades. Otra cosa es la estrategia: a veces conviene reforzar el requerimiento previo antes de demandar.
Sí, mediante la enervación del artículo 22.4 LEC, dentro de los diez días siguientes a la notificación de la demanda. Pero solo si no hubo requerimiento previo no atendido con treinta días de antelación y si no ha enervado antes en el mismo contrato.
Sí, desde el 3 de abril de 2025 con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. La demanda debe ir acompañada del documento que acredite el intento de MASC. La opción más utilizada en arrendamientos es la Oferta Vinculante Confidencial enviada por burofax.
Depende del despacho, de la dificultad del caso y del partido judicial. Las costas habituales del procedimiento son los honorarios de abogado, los aranceles del procurador (que están tasados por ley), las tasas judiciales cuando el arrendador es persona jurídica y los gastos de cerrajero en el lanzamiento. Una estimación cerrada solo es posible tras analizar el contrato y la documentación.
Si los servicios sociales certifican la situación de vulnerabilidad, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente: hasta dos meses para arrendadores persona física no gran tenedor y hasta cuatro meses para grandes tenedores, conforme a la Ley 12/2023 y los reales decretos-leyes vigentes. Pasado el plazo, el procedimiento continúa.
No sin garantías. Cambiar la cerradura sin orden judicial puede constituir un delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal y un acto contrario a la posesión del inquilino. La vía segura es documentar el abandono (acta notarial, testigos, estado de la vivienda) antes de cualquier actuación material y, salvo entrega expresa de llaves, tramitar el procedimiento judicial.
Sí, y conviene hacerlo. El artículo 438.3.3ª LEC permite acumular la acción de desahucio y la reclamación de las cantidades adeudadas hasta la efectiva entrega de llaves. Evita iniciar después un procedimiento monitorio separado.