La normativa de protección frente a desahucios por vulnerabilidad económica sigue vigente en 2026 con dos cambios relevantes: el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, prorroga la suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2026 y, como novedad, excluye de esa protección a los arrendadores propietarios de dos o menos inmuebles. El plazo para solicitar compensación por suspensión se ha extendido hasta el 31 de enero de 2027. En este artículo explicamos qué moratorias siguen activas, cómo se acredita la situación de vulnerabilidad, qué efectos tiene sobre el procedimiento de desahucio y qué cambia para arrendadores e inquilinos en 2026.
- ¿Qué normativa de vulnerabilidad rige los desahucios en 2026?
- ¿Qué es la suspensión extraordinaria de lanzamientos?
- ¿Cuánto puede durar la suspensión en 2026?
- ¿A quién se aplica la suspensión en 2026? Novedades subjetivas
- ¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?
- ¿Cómo afecta la vulnerabilidad al procedimiento de desahucio?
- ¿Qué compensación tiene el arrendador afectado por la suspensión?
- ¿Qué supuestos no se benefician de la suspensión?
- ¿Cómo afecta esto a un arrendador de Murcia en 2026?
¿Qué normativa de vulnerabilidad rige los desahucios en 2026?
El régimen extraordinario nació en 2020 con motivo de la pandemia. Desde entonces se ha prorrogado anualmente. Para 2026 está vigente el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.
El régimen permanente lo establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que articula la prórroga extraordinaria de contratos para inquilinos vulnerables y obliga a los grandes tenedores a someterse a un trámite previo de conciliación con los servicios sociales antes de demandar.
¿Qué es la suspensión extraordinaria de lanzamientos?
Es la paralización temporal del procedimiento de desahucio cuando el inquilino acredita situación de fragilidad económica certificada por los servicios sociales del municipio. Está pensada para evitar que personas y familias sin alternativa habitacional queden en la calle mientras la Administración tramita una solución.
La suspensión no extingue la deuda. El procedimiento continúa cuando expira el plazo de protección. Y, sobre todo, no opera automáticamente: el inquilino tiene que pedirla expresamente al juzgado y aportar el informe de los servicios sociales.
¿Cuánto puede durar la suspensión en 2026?
El Real Decreto-ley 2/2026 mantiene los plazos máximos del régimen anterior, con la diferencia significativa que afecta al ámbito subjetivo de aplicación. Las duraciones máximas son:
- Arrendador persona física no gran tenedor: la suspensión del lanzamiento puede prolongarse hasta dos meses tras la acreditación de la situación de desprotección.
- Arrendador gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos residenciales, o 5 en zona tensionada según la Ley 12/2023): la suspensión puede prolongarse hasta cuatro meses.
El cómputo se cuenta desde que el juzgado recibe el informe de los servicios sociales certificando la vulnerabilidad. Pasado el plazo, el lanzamiento se reactiva.
¿A quién se aplica la suspensión en 2026? Novedades subjetivas
La novedad importante del Real Decreto-ley 2/2026 es que la suspensión no se aplica a los arrendadores que sean propietarios de dos o menos inmuebles. La regla anterior excluía solo a quienes tenían un único inmueble. Con la nueva redacción, los pequeños propietarios con un segundo piso dejan de soportar la moratoria.
El razonamiento del legislador es claro: la suspensión protege a inquilinos vulnerables, pero genera vulnerabilidad inversa en pequeños propietarios cuya renta de alquiler es parte sustancial de sus ingresos. El umbral de dos inmuebles intenta equilibrar ambas situaciones.
El cómputo del número de inmuebles se refiere a viviendas urbanas. No se incluyen garajes, trasteros ni locales comerciales.
¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?
La acreditación corresponde a los servicios sociales municipales o autonómicos. El informe debe certificar concurrencia de varias circunstancias acumulativas:
- Que la unidad familiar tenga ingresos por debajo de un umbral concreto (en general, 3 veces el IPREM mensual, con incrementos por hijos o discapacidad).
- Que la carga del coste del alquiler más los suministros básicos supere el 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Que ésta situación sea sobrevenida, es decir, que tenga origen en hechos posteriores al inicio del contrato (pérdida de empleo, reducción de jornada, separación, etc.).
La acreditación se solicita en el ayuntamiento de residencia o, en su caso, en los servicios sociales autonómicos. En la Región de Murcia, los servicios sociales municipales del Ayuntamiento de Murcia y de Cartagena son los puntos habituales para iniciar el trámite.
¿Cómo afecta la vulnerabilidad al procedimiento de desahucio?
El efecto procesal de la declaración de vulnerabilidad depende del momento en que se acredite:
- Antes de la demanda: si el inquilino ya la tiene acreditada la y el arrendador es gran tenedor, este debe acudir al trámite previo de conciliación o intermediación con los servicios sociales (artículo 27.2 de la Ley 12/2023). Sin acreditar ese trámite, la demanda no se admite.
- En el plazo de los 10 días posteriores a la notificación de la demanda: el inquilino puede solicitar al juzgado la suspensión del procedimiento mientras los servicios sociales evalúan su situación.
- Antes del lanzamiento: aunque haya sentencia firme, el inquilino puede pedir la suspensión del lanzamiento si la acredita en este momento.
¿Qué compensación tiene el arrendador afectado por la suspensión?
El régimen prorrogado por el Real Decreto-ley 2/2026 mantiene el mecanismo de compensación para los arrendadores cuyos lanzamientos se suspenden por vulnerabilidad. El procedimiento de solicitud se canaliza a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana o, en su caso, de la comunidad autónoma competente.
La compensación cubre el lucro cesante derivado de la suspensión: las rentas no percibidas durante el periodo de paralización del lanzamiento. El plazo para solicitarla se ha extendido hasta el 31 de enero de 2027, según el real decreto-ley vigente.
En la práctica, la compensación no siempre cubre la totalidad de la pérdida. Por eso conviene combinarla con la reclamación judicial de las rentas adeudadas, que se puede acumular a la propia demanda de desahucio conforme al artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Qué supuestos no se benefician de la suspensión?
La suspensión por vulnerabilidad no opera, además del nuevo umbral de propietarios con dos o menos inmuebles, cuando concurren circunstancias específicas:
- Cuando el inmueble es la vivienda habitual o segunda residencia del arrendador y se acredita necesidad.
- Cuando el inquilino ha entrado en la vivienda mediante un acto delictivo (ocupación con violencia o intimidación, usurpación con violencia).
- Cuando se han producido actividades ilícitas en el inmueble.
- Cuando la vivienda está destinada al alquiler social y se han incumplido condiciones objetivas del régimen.
¿Cómo afecta esto a un arrendador de Murcia en 2026?
El impacto práctico depende del perfil del arrendador. Si tiene una o dos viviendas en alquiler, el Real Decreto-ley 2/2026 le saca del régimen de suspensión: aunque su inquilino acredite vulnerabilidad, el lanzamiento no se paraliza por esta vía. Es la novedad más importante de 2026 para pequeños propietarios.
Si tiene tres o más viviendas, sigue afectado por la suspensión. Si tiene más de diez (o más de cinco en zona tensionada, cuando se active el régimen en la Región de Murcia), entra en la categoría de gran tenedor y tiene además que cumplir el trámite previo de conciliación antes de demandar.
En cualquier caso, conviene anticipar el escenario en la fase extrajudicial. Una Oferta Vinculante Confidencial bien diseñada puede ofrecer una salida ordenada que evite tanto el desahucio judicial como la suspensión por vulnerabilidad: por ejemplo, una entrega de llaves diferida a cambio de cancelar la reclamación de rentas vencidas.
¿Es propietario en Murcia y su inquilino se ha declarado vulnerable?
Analizamos su número de inmuebles, su perfil como arrendador y el informe de los servicios sociales para decirle exactamente cómo le afecta la normativa vigente y qué opciones tiene.
Preguntas frecuentes sobre la ley de vulnerabilidad en desahucios
El inquilino de una vivienda habitual con un contrato de arrendamiento que acredite, mediante informe de los servicios sociales, situación de vulnerabilidad económica sobrevenida. Tiene que cumplir requisitos de ingresos (por debajo de 3 veces el IPREM con incrementos por hijos) y carga del alquiler superior al 35 % de los ingresos netos.
Sí. El régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos abarca también los desahucios por expiración del plazo y los por ocupación sin título cuando el ocupante es persona vulnerable. La protección no se limita a los desahucios por impago.
Desde el Real Decreto-ley 2/2026, los arrendadores con dos o menos inmuebles quedan fuera del régimen de suspensión. El lanzamiento se lleva a cabo en los plazos ordinarios, sin moratoria por vulnerabilidad. La novedad es relevante porque la regla anterior solo excluía a propietarios con un único inmueble.
Sí. El régimen permite solicitar la suspensión incluso después de la sentencia firme, antes de que se ejecute el lanzamiento. El juzgado paraliza el lanzamiento, requiere informe a los servicios sociales y, si se confirma la vulnerabilidad, suspende durante el plazo correspondiente (2 o 4 meses según el perfil del arrendador).
La compensación cubre el lucro cesante derivado de la suspensión. La cuantificación exacta depende del informe de valoración y de las rentas no percibidas durante el periodo. No siempre cubre la totalidad de la pérdida. El plazo para solicitarla se ha extendido hasta el 31 de enero de 2027.
No. La deuda subsiste. La suspensión paraliza temporalmente el lanzamiento, no extingue las rentas adeudadas. El arrendador conserva la posibilidad de ejecutar la sentencia en lo relativo al pago de las cantidades debidas, sobre los bienes embargables del inquilino.
Al cierre de este artículo, el régimen está vigente hasta el 31 de diciembre de 2026. No hay norma publicada que prorrogue automáticamente para 2027. La práctica habitual desde 2020 ha sido prorrogar antes del vencimiento, pero conviene comprobar el BOE en su momento.