Si le ha llegado una demanda de desahucio, tiene diez días hábiles para reaccionar. En ese plazo puede desalojar voluntariamente, pagar y enervar la acción, oponerse formalmente con escrito firmado por abogado y procurador, o no hacer nada (lo que conduce al lanzamiento automático). Cada opción tiene consecuencias distintas y la peor decisión suele ser la pasividad. En este artículo explicamos qué significa exactamente la demanda que ha recibido, cómo se cuentan los plazos, qué opciones tiene y qué hacer en cada caso.
- ¿Qué significa que me ha llegado una demanda de desahucio?
- ¿Cómo se cuentan los 10 días hábiles?
- ¿Cuáles son sus opciones en estos 10 días?
- ¿Y si la demanda es por finalización del contrato y no por impago?
- ¿Qué hacer si la deuda es real pero no tengo dinero para pagar?
- ¿Es obligatorio contestar con abogado y procurador?
- Errores frecuentes al recibir una demanda de desahucio
¿Qué significa que me ha llegado una demanda de desahucio?
Significa que el arrendador ha presentado en el juzgado un escrito reclamando la recuperación del inmueble y, normalmente, el pago de las rentas adeudadas. El juzgado ha admitido la demanda y le ha notificado a usted como demandado, con un requerimiento concreto: actuar en los diez días hábiles siguientes.
La notificación incluye copia de la demanda, copia de los documentos aportados por el arrendador (contrato, justificantes de impago, requerimiento previo si lo hubo) y el decreto de admisión del juzgado con el plazo. Lea todo. Es información que necesita para decidir.
¿Cómo se cuentan los 10 días hábiles?
El plazo se cuenta desde el día siguiente a la notificación de la demanda. Si la recibió el lunes, el plazo empieza a contar el martes. Son días hábiles, es decir, se excluyen sábados, domingos, festivos y el mes de agosto (inhábil en la jurisdicción civil salvo declaración de urgencia).
Hay una excepción importante: si dentro de los tres primeros días pide asistencia jurídica gratuita (abogado de oficio), el plazo de los diez días se suspende hasta el nombramiento del abogado, que tarda normalmente otros treinta días.
¿Cuáles son sus opciones en estos 10 días?
El artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil enumera cuatro opciones, cada una con consecuencias distintas.
Opción 1: Desalojar voluntariamente la vivienda
Si decide entregar la vivienda, comunique la entrega al juzgado y al arrendador. Documente la entrega de llaves con acta notarial o escrito firmado por ambas partes. El procedimiento se archiva en lo relativo al desahucio.
La reclamación de las rentas adeudadas puede continuar como procedimiento dineraria. La entrega de llaves no extingue la deuda automáticamente. Pero permite negociar mejor: en muchos casos, el arrendador acepta una entrega ordenada a cambio de no reclamar las rentas vencidas.
Opción 2: Pagar y enervar la acción
Si tiene capacidad económica y cumple los requisitos, puede paralizar el procedimiento pagando la totalidad de la deuda dentro de los diez días. La facultad se llama enervación y está regulada en el artículo 22.4 LEC.
Cumple los requisitos si: no ha enervado antes en el mismo contrato, el arrendador no le requirió fehacientemente el pago con 30 días de antelación a la demanda (o sí lo requirió y usted pagó dentro de ese plazo). El pago debe ser íntegro: rentas vencidas, rentas devengadas hasta el pago, suministros pendientes a su cargo, intereses si proceden.
Si la enervación es válida, el contrato sigue vigente y conserva la posesión. Aunque sea condenado en costas, su situación queda regularizada.
Opción 3: Oponerse a la demanda
Si entiende que la demanda es infundada (ya pagó, había acuerdo de pago, el cálculo de la deuda es erróneo, el inmueble no es el arrendado, hay vicios en el contrato), debe presentar escrito de oposición firmado por abogado y procurador dentro del plazo de diez días.
Los motivos de oposición están limitados por el propio artículo 440 LEC. En el desahucio por falta de pago, los motivos típicos son la prueba del pago, la procedencia de la enervación o las circunstancias que vician la deuda reclamada. Cualquier motivo válido requiere prueba documental.
Opción 4: No comparecer
La incomparecencia tiene una consecuencia automática: el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto declarando resuelto el contrato y fija fecha de lanzamiento, sin necesidad de juicio. El inquilino pierde la oportunidad de oponerse y queda condenado en costas.
Es la peor decisión. Solo tiene sentido si, en paralelo, se entrega voluntariamente la vivienda y se negocia con el arrendador la deuda. La pasividad pura es siempre desfavorable.
¿Y si la demanda es por finalización del contrato y no por impago?
Si la demanda es por expiración del plazo del contrato (también llamada desahucio por finalización), las opciones cambian. La enervación no opera porque no hay deuda que pagar. Los motivos de oposición se reducen a alegar la existencia de prórroga válida (tácita reconducción, prórroga forzosa por vulnerabilidad acreditada conforme a la Ley 12/2023) o defectos formales en la comunicación de no renovación.
El plazo de respuesta sigue siendo de diez días hábiles. La estrategia de defensa requiere análisis del contrato, las comunicaciones intercambiadas y, en su caso, los documentos que acrediten la prórroga.
¿Qué hacer si la deuda es real pero no tengo dinero para pagar?
Tres caminos posibles, dependiendo de las circunstancias:
- Negociar con el arrendador: una propuesta de calendario de pagos durante los diez días, formalizada con escrito al juzgado, puede llevar a la suspensión del procedimiento por satisfacción extraprocesal o a la entrega ordenada de la vivienda.
- Solicitar suspensión por vulnerabilidad: si su situación encaja en los criterios de vulnerabilidad económica sobrevenida y los servicios sociales pueden acreditarla, puede pedir al juzgado la suspensión del lanzamiento. El régimen está vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 conforme al Real Decreto-ley 2/2026, con la salvedad importante de que no se aplica si el arrendador tiene dos o menos inmuebles.
- Buscar alternativa habitacional: contactar con los servicios sociales municipales (en Murcia, el Servicio Municipal de Servicios Sociales del Ayuntamiento de Murcia) para activar los recursos disponibles antes de que se ejecute el lanzamiento.
¿Es obligatorio contestar con abogado y procurador?
Sí. Tanto la oposición como cualquier escrito de fondo en el procedimiento requieren firma de abogado y procurador, conforme a los artículos 23 y 31 LEC. La justicia gratuita cubre estos servicios si se cumplen los requisitos económicos. La solicitud se hace en el propio juzgado o en el Servicio de Orientación Jurídica del colegio de abogados correspondiente (en Murcia, el Ilustre Colegio de Abogados de la Región de Murcia).
Hay un matiz importante: la mera comparecencia para manifestar que se desaloja voluntariamente o que se quiere enervar pagando la deuda en la cuenta de consignaciones no requiere, en muchos juzgados, postulación procesal. Pero un escrito de oposición sí.
Errores frecuentes al recibir una demanda de desahucio
Estos son los cuatro errores que más casos pierden los inquilinos:
- Ignorar la notificación. El plazo corre desde el día siguiente y la incomparecencia conduce al lanzamiento sin juicio. Cada día perdido reduce las opciones.
- Pagar por canales no documentados. Una transferencia al arrendador sin referencia clara al procedimiento puede no acreditar la enervación. Lo recomendable es consignar en la cuenta del juzgado.
- Negociar verbalmente con el arrendador sin reflejo escrito. Un acuerdo verbal no detiene el procedimiento. Cualquier pacto debe comunicarse al juzgado por escrito firmado por ambas partes o, al menos, ratificado por el demandante.
- Solicitar justicia gratuita fuera del plazo de los tres días. Pasados esos tres primeros días, la solicitud no suspende el plazo de los diez. Cada día que se retrasa la solicitud es un día menos para reaccionar.
Le ha llegado una demanda de desahucio en Murcia y el plazo corre.
Análisis inmediato del procedimiento, identificación de la mejor opción (pagar y enervar, oponer, negociar entrega ordenada) y presentación del escrito en plazo. Cuanto antes nos llame, más opciones tendrá.
Preguntas frecuentes sobre la recepción de una demanda de desahucio
El procedimiento continúa. Si la notificación se intenta en el domicilio arrendado y no se logra, el juzgado puede acordar la notificación edictal por el Tablón Edictal Judicial Único. La incomparecencia tras notificación edictal tiene los mismos efectos que la rebeldía: decreto resolutorio y fecha de lanzamiento.
Depende de la opción que elija. Para la oposición, no es necesaria comparecencia personal: el escrito firmado por abogado y procurador basta. Si decide negociar con el arrendador o consignar el pago, sí puede ser necesario acudir al juzgado para depositar el importe en la cuenta de consignaciones.
Depende del despacho, del partido judicial y de la dificultad del caso. Las partidas habituales son los honorarios del abogado y los aranceles del procurador (estos tasados por ley). Si cumple los requisitos económicos, la justicia gratuita cubre estos servicios. La solicitud se tramita en los tres primeros días desde la notificación.
No. El plazo de diez días hábiles es de caducidad, no se prorroga. La única forma de suspenderlo es la solicitud de justicia gratuita en los tres primeros días. Pasados los diez días sin oposición, el procedimiento avanza automáticamente.
El pago directo al arrendador surte efecto liberatorio, pero a efectos procesales conviene también consignar o comunicar al juzgado para que el procedimiento se archive. La sola transferencia sin notificación al juzgado puede llevar a que el procedimiento siga su curso pese al pago, con riesgo de lanzamiento de oficio.
Es motivo de oposición parcial. El inquilino puede oponerse alegando que la cuantía reclamada es superior a la real (por ejemplo, porque incluye meses ya pagados o conceptos no debidos). La oposición debe ser documentada: justificantes de pago, contrato sin la cláusula que sustenta el concepto reclamado, etc.
No. El lanzamiento solo se acuerda después de que finalice el plazo de los diez días sin oposición, o después de la sentencia firme si hubo oposición. Antes de eso, no procede ninguna ejecución material. Cualquier intento del arrendador de recuperar la vivienda por su cuenta antes del lanzamiento judicial puede constituir delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal.