La «Nueva» Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en 2026 sigue siendo la Ley 29/1994, pero con las modificaciones sustanciales que introdujo la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Las claves para arrendadores e inquilinos este año son la actualización de rentas por el Índice de Referencia de Actualización de la Vivienda (IRAV), el régimen especial de las zonas de mercado residencial tensionado, las nuevas obligaciones del gran tenedor y el cambio de reglas para los desahucios por vulnerabilidad. En este artículo repasamos qué ha cambiado realmente y qué afecta directamente a un contrato de alquiler firmado en 2026.
- ¿Qué norma regula el alquiler de vivienda en 2026?
- ¿Cómo se actualiza la renta en 2026?
- ¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?
- ¿Quién es gran tenedor y qué obligaciones tiene?
- ¿Qué dice la LAU sobre la duración del contrato y las prórrogas?
- ¿Y los gastos de comunidad, IBI y suministros?
- ¿Qué causas de resolución del contrato siguen vigentes?
- ¿Qué cambia en 2026 respecto a los desahucios por vulnerabilidad?
- ¿Y la fianza?
¿Qué norma regula el alquiler de vivienda en 2026?
La norma marco sigue siendo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sus modificaciones más relevantes proceden de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, y de las prórrogas anuales del régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos, la última operada por el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero.
No hay, por tanto, una «LAU nueva» en sentido estricto. Hay una LAU profundamente modificada en 2023 y un régimen de protección de inquilinos vulnerables que se viene prorrogando desde 2020.
¿Cómo se actualiza la renta en 2026?
Desde el 1 de enero de 2025, la actualización anual de la renta del contrato de alquiler de vivienda se hace conforme al Índice de Referencia de Actualización de la Vivienda (IRAV), que publica el Instituto Nacional de Estadística. El IPC ya no rige las subidas, como ocurría tradicionalmente.
El IRAV se calcula tomando el menor valor entre el IPC general y el IPC subyacente, con ajustes moderadores adicionales. El objetivo es evitar subidas desproporcionadas cuando la inflación se dispara, como ocurrió en 2022 y 2023.
¿Qué pasa si el contrato dice que se actualiza por IPC?
Para contratos vigentes firmados antes de la Ley 12/2023, la cláusula de actualización por IPC sigue aplicándose salvo que las partes pacten otra cosa, con los topes temporales que la propia Ley 12/2023 y los reales decretos-leyes de medidas urgentes han ido fijando. Para contratos firmados a partir de 26 de mayo de 2023 y, sobre todo, desde 1 de enero de 2025, el IRAV es el índice de referencia obligatorio.
¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?
Son las áreas geográficas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma competente conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023. En esas zonas se aplican límites más estrictos a la renta de los nuevos contratos y a su actualización.
El concepto requiere que se cumplan condiciones objetivas: que la carga media del coste de la vivienda más los suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares, o que el precio del alquiler haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico en los cinco años anteriores.
¿Cómo afecta la zona tensionada al alquiler en 2026?
En una zona declarada tensionada, la renta de un nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (con el ajuste por IRAV) si el arrendador no es gran tenedor. Si lo es, además, la renta queda limitada al índice de referencia de precios publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La declaración de zona tensionada es competencia autonómica. A la fecha, Cataluña y otras autonomías han activado el régimen en municipios concretos. En la Región de Murcia, el régimen no se ha activado al cierre de este artículo. Conviene comprobar la situación actualizada antes de firmar un nuevo contrato.
¿Quién es gran tenedor y qué obligaciones tiene?
Gran tenedor, en la redacción del artículo 3 de la Ley 12/2023, es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas, las comunidades autónomas pueden rebajar ese umbral a cinco inmuebles.
El gran tenedor tiene obligaciones adicionales: someterse a procedimientos previos de conciliación o intermediación con los servicios sociales antes de iniciar un desahucio por impago contra inquilinos vulnerables, aplicar el índice de referencia de precios en zonas tensionadas y comunicar determinados datos al registro autonómico correspondiente.
¿Qué dice la LAU sobre la duración del contrato y las prórrogas?
El artículo 9 LAU mantiene la duración mínima del arrendamiento de vivienda en cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Si al vencimiento ninguna de las partes notifica voluntad de no renovar, el contrato se prorroga anualmente hasta tres años más (artículo 10 LAU).
La novedad relevante introducida por la Ley 12/2023 es la prórroga extraordinaria de un año adicional al término del contrato si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad social o económica certificada por los servicios sociales, salvo que el arrendador acredite necesidad de la vivienda para sí o sus familiares.
¿Y los gastos de comunidad, IBI y suministros?
La regla del artículo 20 LAU sigue siendo la misma: los gastos generales (comunidad, IBI, basuras) pueden repercutirse al inquilino si así se pacta expresamente y se cuantifican en el contrato. Los gastos individualizables (suministros) corresponden al inquilino que los consume.
Lo que ha cambiado es la limitación introducida por la Ley 12/2023: los nuevos gastos no previstos en el contrato no pueden repercutirse al inquilino sin su consentimiento expreso. Esto incluye, por ejemplo, derramas extraordinarias acordadas por la comunidad de propietarios después de firmar el contrato.
¿Qué causas de resolución del contrato siguen vigentes?
El artículo 27 LAU mantiene la posibilidad de resolver el contrato por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas. Una sola mensualidad impagada basta para iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago regulado en los artículos 250.1.1º y 437 a 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La gran novedad en este punto, derivada de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, es que desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar el intento previo de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda. Sin ese trámite, la demanda no se admite.
¿Qué cambia en 2026 respecto a los desahucios por vulnerabilidad?
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, prorroga el régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad económica hasta el 31 de diciembre de 2026. La novedad relevante para arrendadores pequeños es que la suspensión no se aplica cuando el arrendador es propietario de dos o menos inmuebles, frente a la regla anterior que solo excluía a quienes tenían un único inmueble.
El plazo para que los arrendadores afectados por suspensiones acordadas soliciten compensación se ha extendido hasta el 31 de enero de 2027. Esa compensación cubre, en los términos del real decreto-ley, el lucro cesante derivado de la suspensión.
¿Y la fianza?
La fianza legal del artículo 36 LAU sigue siendo una mensualidad en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto. La novedad práctica es que algunas comunidades autónomas (no la Región de Murcia al cierre de este artículo) obligan a depositarla en un organismo público autonómico, con plazo y procedimiento concretos. Conviene comprobar el régimen aplicable en cada caso.
¿Va a firmar o renovar un contrato de alquiler en 2026 y necesita aplicar bien la LAU vigente?
Revisamos el clausulado, la actualización por IRAV, los gastos repercutibles y todas las cláusulas que pueden generar conflicto. Mejor un contrato bien hecho que un pleito evitable.
Preguntas frecuentes sobre la LAU en 2026
Sí. La LAU vigente desde 1994 se aplica a todos los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir de su entrada en vigor. Las modificaciones posteriores se aplican a los contratos nuevos y, en algunos casos, a las renovaciones y actualizaciones de los antiguos. La regla concreta depende del artículo modificado.
No. En 2026 la actualización anual se rige por el IRAV (no por el IPC). En zonas tensionadas, además, la renta de los nuevos contratos no puede superar la del contrato anterior con ajuste por IRAV si el arrendador no es gran tenedor, y queda limitada al índice de referencia si lo es.
Sí. El artículo 11 LAU permite al inquilino desistir transcurridos al menos seis meses desde la firma, preavisando con 30 días de antelación. Las partes pueden pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
Sí, conforme al artículo 9.3 LAU, si se ha pactado expresamente en el contrato y han transcurrido al menos cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Hay que preavisar con al menos dos meses de antelación y la vivienda debe destinarse al uso indicado en el plazo de tres meses.
Si el inquilino permanece en la vivienda más de quince días tras el vencimiento y el arrendador no se opone, el contrato se prorroga tácitamente por un año (artículo 1.566 del Código Civil y aplicación supletoria de la LAU). Si el arrendador se opone, procede el desahucio por expiración del plazo, regulado en el artículo 250.1.1º LEC.
La LAU regula también el arrendamiento para uso distinto de vivienda (local comercial, oficina, nave). Pero buena parte de las novedades de la Ley 12/2023 y de los reales decretos-leyes de vulnerabilidad solo se aplican a vivienda habitual. El alquiler de local sigue regido principalmente por la libre voluntad de las partes en el contrato, con la LAU como marco supletorio.